2024房产回暖;中国未来楼市走势分析

目前我国的房地产走势，确实出乎很多人的意料。

大家都清楚，自1998年商品房改革以来，我国楼市就迎来了蓬勃发展，在此期间，房价也是水涨船高。根据国家统计局的数据显示，商品房改革初期，全国的平均房价还不足2000元/平，但到了近几年，全国平均房价动辄过万似乎已经成为普遍现象。

也就是说，相比1998年，在过去25年间，我国平均房价的涨幅竟然高达4~5倍，像是一些人口集中、经济发达的一二线大城市，房价涨幅更是高达10~20倍，核心区域的房价涨幅甚至超过了30倍。

当然，不可否认的是，伴随着过去多年房价的快速上涨，也的确给不少人带来了财富增长。比如2000年~2015年间买房的那些人，几乎都实现了财富跃升，有些多套房持有者，更是凭借着手中持有的房产，实现了财务自由，过上了让人羡慕的生活。

在这样的楼市背景下，几乎没有人会看跌楼市，有钱就买房，没钱贷款也要买房更是成为大多数人的买房逻辑。可到了2022年，一切都变了，房价下跌代替了房价上涨成为常态，更重要的是，从2022年开始，无论楼市调控怎么放松，怎么优化，甚至是刺激，大多数城市的成交量仍然呈现阴跌趋势。比如刚刚过去的9月份，各种楼市利好政策层出不穷，像降低首付比例、降低贷款利率、提高公积金贷款额度、降存量房贷利率、减免税费以及认房不认贷等等，放松力度是在过去20多年间从未有过的，但效果却不尽如人意。

鉴于此，有懂行人表示，2024年起，房子或将超出人的想象，每个人都要有这方面的心理准备。当然，这位懂行人也解释了，楼市之所以会呈现这个趋势，主要还是推动房地产的“3个内因”发生了显著变化。

首先是刚性需求减少的趋势越来越明显。根据相关数据显示，截至2022年，我国常住人口的城市化率已经超过65%，考虑到我国人户分离的情况比较普遍，因此，我国的实际城市化率或许已经超过70%，直逼欧美等发达国家，也就是说，未来城市化率继续增长的空间已经非常有限，对房地产的促进作用也比较微弱了，换言之，靠农村人进城买房的这条路已经行不通了。

除此之外，根据国家统计局的数据显示，2022年，我国的新生儿出生总数已经跌破1000万人，约为956万人，达到1949年以来的最低值，更需要明确的是，自2018年以来，我国新生儿出生总数已经连续4年出现下滑趋势，如果画一条线的话，基本就是一条右斜向下的线。

综合以上两点来看，城市化率的增长空间有限叠加新生儿出生总数的持续下滑，基本可以确定，刚性需求的减少难以避免，毕竟，现在的房地产市场，刚性需求主要来源于新生儿以及农村流入城市的人口。

其次是住房总量过剩已经成为既定事实。根据央行的数据显示，截至2019年，我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，其中还有超过40%的家庭拥有两套及以上住房。除此之外，根据国家统计局的数据显示，截至2023年7月份，全国商品房待售面积已经达到了6.4亿平方米，同比增长17.9%，与2015年我国商品房的待售面积峰值7.19亿平方米非常接近。一句话概括就是，目前，我国的住房总量过剩已经成为既定事实。

最后是楼市调控的思路转变了。楼市调控的思路转变，这一点，每个人应该都感触很深，值得肯定的是，近年来，无论楼市如何低迷，国家都没有大力刺激房地产，不要低估政策的影响力，如果国家真想大力刺激房地产，房地产不可能不回暖，这两年房地产之所以持续低迷，主要还是国家并没有不顾一切的去刺激房地产，为什么？原因就是房住不炒已经被定位长期国策，不管楼市如何变化，如何调控，房住不炒是不会改变的。试问，一旦买房不赚钱了，谁还买房？谁还炒房？如果这些“假性住房需求”全都退出楼市，那么我国楼市离回归健康化、常态化也就不远了。

综上所述，也就是懂行人所说的推动房地产“3个内因”的显著变化。对此，懂行人还建议，房子或将超出人的想象并不可怕，普通人只要手握2样东西就可以不慌，一是健康的体魄，二是掌握一门可以安身立命的技能。对此，你怎么看？

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