三权分置宅基地以后可买卖吗,宅基地三权分立是什么

日前，自然资源部综合司司长程利伟对外表示，历时四年时间的农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点（统称‘三块地’改革）即将结束。当前，有关部门正在按照中央要求做好试点总结工作，提出下一步深化改革的意见建议。

“三块地”改革启动于四年前的2015年。当时，全国人大授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）开展改革试点。其中，云南大理等15个地区承担宅基地改革试点。试点时间三年，原计划在2017年结束试点。2017年11月，全国人大决定，将试点延长至今年的12月31日。

有关部门表示，随着试点工作的结束，相关经验有望写入待修改的《土地管理法》之中。

这意味着国家从顶层设计上推动新一轮农村土地制度改革的时间表进入了倒计时，唤醒沉睡多年的农村土地资源的步伐正在加快。

在“三块地”改革中，宅基地制度改革是社会关注度最高、给予期待最多的一项改革，同时也是牵涉面最广、热议最多、意见最难统一的一项改革。

不少人都在问这样一个问题：改革试点结束了，宅基地可否买卖？

要寻找答案，首先要了解清楚这次宅基地制度改革的主要内容。

根据2015年中办、国办印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，宅基地制度改革主要围绕宅基地权益保障和取得、有偿使用、有偿退出和改革宅基地审批制度等四个方面展开。

因此，试点任务主要有四项：一是改革完善宅基地权益保障和取得方式；二是探索宅基地有偿使用制度；三是探索宅基地自愿有偿退出机制；四是完善宅基地管理制度。

那么，为什么要推进宅基地制度改革？

主要原因是，随着我国城市化进程的加快，城乡加速融合，大量农村劳动力进城落户，导致农村宅基地管理出现了权能不足、利用粗放、取得困难、退出不畅等各种问题。

这些问题的出现，根源在于产权和收益分配问题没有得到有效解决，导致在现有产权框架下不同利益主体博弈加剧。主要体现在：

一是宅基地流转现象普遍，导致咱们国家实施了几十年的限制政策流于形式。

二是进城返乡人员增多并对农村居住条件提出更高要求，特别是在沿海地区和广大城乡结合部地区，随着城镇化进程中土地级差收益的大幅提高，一户一宅在这些地区的管理更为复杂，导致现行的宅基地的无偿取得和一户一宅制度很难落实。

三是随着《物权法》的实施，宅基地用益物权在相关法律中表达不一致，导致农民的宅基地用益物权受到忽视和侵害，往往难以分享到宅基地的增值收益。

四是宅基地缺乏有效退出机制，加上“少批多占”“未批先建”等历史遗留问题多，导致宅基地资源大量闲置，不能有效配置，巨量农村宅基地及房屋资源无法有效盘活。

一边是农民的土地，特别是宅基地及房屋大量闲置，难以估量的巨大资产长期“沉睡”，一边是农民收入长期偏低，三农问题亟待破解，乡村振兴急需解决 “人、地、钱”难题。

所以，改革运行了几十年的宅基地制度，便显得越来越迫切！

针对这些问题，试点地区围绕保障农户住有所居、建立宅基地有偿使用和有偿退出机制、盘活闲置宅基地、确保农民分享宅基地增值收益等各方面进行了大胆探索。

如，浙江义乌在试点中允许宅基地使用权在本市集体经济组织成员间跨村转让，并对转让后的宅基地颁证。目前，浙江已经颁发全国首本农村宅基地及房屋租赁使用权证。

这本证书的作用有三：一是赋予租赁关系一个法律保障；二是为承租方的再次流转提供保障；三是接受抵押的银行可以凭该证对证上限定的宅基地租赁使用权进行司法拍卖。

这些作用，标志着农村宅基地“三权分置”改革探索取得了突破性进展。它赋予了农村宅基地租赁权以物权权益及保护，为农村宅基地使用权向更广阔的领域流转提供了产权保障。

事实上，宅基地制度改革增加了农民财产性收入，激活了农村土地市场活力。今年 2月，中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权。为促进宅基地有序流转指明了方向。宅基地“三权分置”制度改革也被不少专家视为阻止乡村衰败、实现乡村振兴的重要契机。

自然资源部副部长赵龙就表示，“各试点地区积极探索农房抵押、出租、合作开发等途径，不断显化宅基地财产权益。浙江德清通过盘活存量宅基地改造民宿530家，每户年均增收5万多元。安徽金寨将退出的宅基地作为增减挂钩节余指标在省域内流转，总收益近53亿元。”

但是，资源哥发现，在宅基地试点改革中，官方对宅基地使用权可否买卖？特别是是否允许城市居民买卖的表态十分谨慎。

至少是截至目前，还没有明确的说法。

原因或许是问题过于敏感，担心言多必失，或许是还有待修改《土地管理法》时才能最终确定。

值得期待的是，从中央一号文件提出完善农民闲置宅基地和闲置农房政策、到各试点地区推进此项改革的效果看，将宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的试点经验体现在新修改的《土地管理法》中，毫无悬念。

换句话说，在修改后的《土地管理法》中，允许宅基地使用权买卖的可能性还是很大的。

因为，赋予农民宅基地财产权，并把宅基地的使用权放活，让农民对宅基地处置拥有更大的自由权，以盘活农民手上沉睡了几十年的宅基地资源，加快释放农村土地制度改革的红利，为乡村振兴战略解决“地”和“钱”的问题，既是改革的出发点和落脚点，也是实施了几十年的宅基地制度与时俱进的迫切需要。