周康房产-周康在售楼盘
过去半年，上海楼市经历了一波不小的回调。
市区不少超涨的板块，如今都迎来了大幅度的回调。
外环旁的一些热门上车板块，房价跌幅更是十分夸张，部分项目甚至跌回了6年前。
本文选取了四个典型区域，具体请看内容。
顾村的标杆小区保利叶上海，最近价格跌回了八年前。
保利夜上海是顾村的品质社区，除了车位不太够，其他方面品质都很优秀。
然而，最近叶上海的几套成交都回到了4字开头的水平。
2017年的时候，保利叶上海的价格就已经来到了5.5万/㎡。
这意味着，如果2017年买进，到今天6年的时间还是被套牢。
顾村隔壁的邻居南翔，地铁通车时间和顾村仅相隔一年，如今已经成为了新晋的小中产社区。
如今南翔新房单价在6万左右，顾村新房至今大多还在5万以下，
最标杆二手房的单价都在7万+，一度接近8万；
顾村品质标杆保利叶语，如今的成交价也仅在6.5万左右，远不及南翔的标杆华润中央公园。
当然，顾村的房价与同为外环线上新房6-7万元/m²、二手房早已冲至8-10万元/m²的莘庄、浦江和唐镇相比，都拉出了更大的价差。
顾村的楼市表现，甚至比不上嘉定新城和松江新城。
单从地段上来看，顾村是在主城区，官方地段比五大新城高一级。
顾村主城区的地位
而且顾村的配套也很好，7号线+15号线双轨交，坐拥顾村公园、龙湖天街，有三甲医院华山医院北院，该有的都有。
顾村房价跌得这么厉害，主要是板块的底气不太足。
顾村是动迁基地，自身的产业比较薄弱，没有高端的产业落位，自然缺少购买力带飞房价。
虽然有新顾城的规划，拆开规划细则，除了依旧大比例的安置地块，能做产业和商务的土地比例连2成都没有，远期来看想象空间也有限。
内生购买力不足，顾村主要靠市区的外溢客户。
但是15号线不过市区核心，外溢客户不是主力，主要靠7号线。
但是顾村不像九亭，离漕河泾徐家汇仅需5站和7站，
7号线要十几站到静安寺，从长寿路开始，经光新、万里、大华、大场，再到上大，最后才是顾村。
七号线走向
这些板块几乎都是居民区，一层一层吸收了市区的外溢客户；
最近一段时间市场下行，上游的板块万里、大华、大场价格都出现了一定程度的回落；
上游板块房价下跌，价格挤压的情况下顾村就更难了，房价自然跌的厉害。
江桥标杆社区龙湖天璞，挂牌价曾经超过9万，成交价突破8万。
经过一年的回调，成交价已经跌到了7万左右，甚至不少低区房源的挂牌价格已经到了6万5以下。
考虑到持有成本和社区品质，这和龙湖在江桥新拿的项目龙湖青云阙6.2万的联动价之间，几乎没有倒挂了。
江桥这个地方，一直在嘉定的地位都不高。
江桥早期的定位是动迁大居，建了大量的安置房，除此之外就是大量的低端厂房，过去是不少外来人口在上海落脚的第一站。
混杂的居民结构和比较凌乱的城市界面，再加上垃圾焚烧厂带来的心理影响。
江桥一直带着社区环境差的标签，这么多年也一直被人诟病。
江桥的城市界面
嘉定的产业都在安亭，最宜居的片区是南翔，好的资源都去砸了嘉定新城，江桥几乎没捞到什么资源。
南江桥大量的动迁房如今既不好拆，又影响了规划建设和产业的导入，江桥的财政收入只有铁路北面南翔的一半。
钱包不宽裕，环境的改善自然缓慢，新规划落地更是艰难。
2015年就做了北虹之星的规划，但是至今还是规划期。
北虹之星效果
好在江桥还是抱上了大虹桥的大腿，靠着大虹桥的概念招商也有收获，蔚来成功落位江桥。
只是大虹桥眼下还在搞徐泾和前湾，轮到江桥还要挺长时间。
江桥住宅分布
过去几年，北江桥开发了龙湖天璞等商品房，导入了一批冲着大虹桥概念来的新上海人。
这对改善居民结构起了一定帮助，但是要改变板块认知还是任重道远。
大家对江桥的印象还是一个刚需上车的板块，二手房大量的成交还是来自于安置房社区以及中星海上名豪苑等老一批商品房。
这种认知限制了板块的上限，江桥很难受到中产客户的认同，价格天花板不高。
目前，虹桥商务区产业结构还在调整，大虹桥整体楼市走低。
产业和社区环境都不占优势的江桥，想要恢复过来，还需要一定的时间。
7月底，徐泾成交了一套六楼，7月底，招商虹桥公馆成交一套6楼，单价降到了61869元。
拿这套举例是因为并非低楼层而是中间楼层，也没要、有靠近高架的硬伤。
综合来看小区最近的成交价也可见市场回撤力度之大。
隔壁距离地铁更远的新房虹桥公馆3期，开盘均价已经达到了6.4万/㎡，这价格直接倒挂都没了。
截图来自微信
这么看，虹桥公馆3期后面卖得不好了，其实完全可以理解。
回顾徐泾楼市崛起的历史，无外乎抓住了两拨机遇。
要知道早期大虹桥概念没起飞的年代，新虹街道的万科时一区、富力虹桥十号卖得都没那么好。
大虹桥概念爆火之后，商务区核心区已经没住宅项目了，徐泾才能顺势接棒。
西虹桥片区快马加鞭的不断出让地块，快速吸收商务区带来的增量人口，当时价格也不算贵，不少本地改善居民也顺势上车。
17年到19年上海市场不冷不热，大虹桥的新房其实卖得一般般，二手房价格也一潭死水。
直到2020年市区大涨，2号线沿线的置换居民，无奈放弃涨价的长宁，外溢到了大虹桥改善。
再叠加大虹桥概念带来的投资客，徐泾分数不断创出新高，成为了楼市炙手可热的板块。
二手房也在这个过程中水涨船高，蟠龙天地交付后挂牌价一度10w+，天空之城成交价一度冲上了9w+的高价。
但是徐泾的产业过去几年没有质的突破，会展和物流产业受挫也比较严重；
又伴随着开发商撤退，虹桥商务区的产业“结构性调整”，徐泾的房价基础“虚”了不少。
市区的刚需客户大多冲着大虹桥宇宙级规划带来的高倒挂来打新，接盘二手的并不多，大多都是本地居民去上车二手。
新房热度褪去，本地二手客户被新房分流，又少了一部分客户来源。
而且现在市区房价下跌，外溢客户减少，徐泾接盘客户越来越少。
双重打击下，房价下跌再所难免。
未来，前湾的大把新房也马上要进入市场，徐泾二手房抗压的日子，恐怕还有日子要熬了。
泗泾和九亭是松江外环边上两个相邻的板块。
两个板块很相似，都是9号线沿线的单站点板块；
二者都没有太多的产业基础，凭借着地理位置和便宜的租金，早年吸纳了不少外来务工人员；
近些年都开发了不少房地产项目，购房者主要是沿着9号线来的市区刚需客户，本地人还是更认可松江新城。
虽然是楼市普跌，但是在这两个板块有个鲜明的现象：
北九亭和南泗泾（地铁周围商品房）环境好，配套更成熟，相对来说更加保值。
南九亭城市界面比较差、北泗泾比较荒凉，相对跌幅就更大。
比如南九亭的象屿名城，从高峰期的6万跌到了如今的5万出头。
北泗泾的品质标杆融创壹号公馆，高峰期成交价一度达到7.2万，眼下挂牌价已经有不少5.7万-5.8万的房源。
其实这两个板块是过去几年涨幅很大的板块，泗泾近些年新房供应比较多更为明显，不少项目的涨幅都跑赢了大虹桥。
当然，这也是因为大虹桥的新房自身带着规划溢价，起步就比较贵；
但是大虹桥的规划离建成还很遥远，产业量级和漕河泾以及徐家汇相比差得也很远。
吸收外溢客户做睡成不丢人，但是上游得是真的足够强。
市场好的时候，强产业区的外溢客户购买力强，会让沿线板块涨幅亮眼。
但是市场变差后，上游板块降价就会截留外溢客户，再叠加新房分流，二手房价格肯定扛不住。
外溢链条就像一个鄙视链，越往外，价格越不坚挺，客户量越少。
市场上会有泗泾价格超过九亭的论断，拿泗泾保利翡丽公馆跟九亭的老房子相比，当然是泗泾更贵。
同等品质，同等房龄的情况下，肯定还是九亭房价比泗泾更贵。
眼下，洞泾也启动了开发，成了松江唯一一个双地铁的板块，又要搞两个TOD，几个新房即将入市。
洞泾的规划
即便是联动价到了5万+，即便眼下还是空地，即便看似是大饼；
还是会不可避免的对二手客户造成分流。
短期来看，泗泾九亭市场还是要抗压一段时间，只是泗泾受到的影响会更大一些。
大家一定很疑惑，为什么没有浦东的板块？
主要原因是我们找了一圈，发现浦东的外环旁主流板块中，跌的夸张的板块的确不多。
即便是受到产业外流影响的外高桥，跌幅也并不大。
东部外环外的唐镇，南部的外环外的周康，价格表现的坚挺有目共睹。
川沙因为价格早些年透支了不少，如今反而也受影响不大。
其实各板块的下跌原因都很复杂，跟购买力流动，板块竞争，区域分化等多重因素相关。
具体的板块分析后续仍会继续推出，欢迎关注我们。
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以上为正文
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