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本文开始解读徐汇，由于篇幅过长，我们做两篇推出。
徐汇近些年的发展无疑是成功的，并且在《上海市城市总体规划》中得到了肯定。
《上海市城市总体规划》是城市发展的纲领，既对过去的发展进行评价又给未来指明了方向。
《规划》中最核心的地段称之为中央活动区（CAZ），是城市职能的精华部分，就像圈定985高校一样。
最新的2035规划中将徐汇区衡复地区、徐家汇、徐汇滨江圈了进去，同时划入了前滩-世博地区，城市的中心开始南移。
上版规划中明确表示中央活动区以为中心，2035规划中则取消了对于中心的描述——具体南移到哪谁也说不准，干脆别提了。
原本地理位置与徐汇相差不大的杨浦，则只划进去滨江部分，而且是内环内的一小段，算是官方认可的发展迟缓。
其实杨浦的经济实力不弱，2020年GDP仅比徐汇低70亿，不分伯仲。
不过发展速度一定是徐汇更快。2013年徐汇GDP为1095亿，而杨浦则高达1350亿，是徐汇的1.2倍以上。
是什么神奇的力量让徐汇后来居上？这片区域还能创造多少奇迹？
徐汇起点落后于杨浦、虹口，是因为这里大片区域原本并不属于上海。
漕河泾1984年划入徐汇，龙华乡、梅陇、虹桥乡则更是晚至1992年。
可以简单理解为，原来的徐汇区仅内环内部分，即：徐家汇街道、枫林路街道、斜土路街道、天平路街道、湖南路街道。
内环外大片区域原属上海县，开发程度自然不如市区，其实90年代前徐家汇地区就已经有不少农田，何况更郊区部分。
杨浦区60平方公里，原本就是上海市区；徐汇区54平方公里，大部分都是上海县合并过来的“欠发达”区域，20年前自然是杨浦占优。
但是合并过后徐汇像吃了兴奋剂一样一路狂奔，主要原因是这片土地实在太优质了，汇集了几乎所有的顶级资源。
首先是文化资源。
徐汇内环部分的起点并不低，湖南路街道、天平路街道更是一直高居上海顶流。法租界原来是顶级的居住区，衡山路当年与南京东路齐名。
时至今日，这里保留了有775公顷的衡复历史风貌保护区，其中有超过2000栋的历史建筑，占据上海40%以上。
整洁的衡山路
这样深厚的文化背景使得徐汇具有强大的向心力，通俗点讲就是：大家觉得住在徐汇是一件值得骄傲的事情。
在2020年房价暴涨前，汇成南街里价格并不低，同样的预算可以够得到配套更齐全、城建更优秀的地段，但是大家还是趋之若鹜：谁让这里是徐汇呢。
当然替徐汇背书的还有各种权力机构。上海市政府自然是在黄浦区，但是解放过后华东局与上海市委的领导人都住在衡复地区，以至于这里也产生了相当的“权力”氛围。
原权力中心康平路
这两者结合在一起，徐汇自然就汇集了全市顶级的教育资源、医疗资源，而且这两项资源都需要相当的时间积累。
论教育，徐汇的四大民办一直是上海家长心中圣地，四大公办也是全市一流水准；
论医疗，徐汇拥有全市最多的三甲医院，而且不乏顶级的中山医院、肿瘤医院、耳鼻喉科医院、国妇婴等等。
当然这些资源静安也有，不过徐汇地段上更有优势的是：这里还滨江。
徐汇滨江原先是工业区，谈不上宜居，不过世博会给了徐汇千载难逢的契机——一举将旧工厂迁走，建成了全市著名的滨水宜居区。
徐汇滨江刚开始登上历史舞台并不是产业中心，而是豪宅区。城市发展到达一定水平后，江景这样的核心资源一定受到追捧，再加上徐汇滨江后开发带来的全新城市界面，最适合做豪宅不过。
而且背靠徐汇原有的“富贵”阶层，客群也相对容易导入。
后来徐汇滨江成为优秀的公共活动中心，是全市公认的最美跑步圣地，也是上海国际马拉松赛的精选路段。
这些优质的资源结合在一起，徐汇怎能不成为优质的居住区域？
当然徐汇的地位不仅是一个居住中心，更是产业中心，其中典型的就是徐家汇。
徐家汇能够成为最成功的城市副中心，是因为规划出炉前这里已经有相当的商业基础。
早在90年代这里就开始大力开发，太平洋百货、东方商厦、美罗城这些新式商场刚投入使用时，南京路、淮海路都曾受到相当的压力。
1993年开业的太平洋百货
真正将徐家汇推到巅峰的当然是西南部的整体发展。闵行是上海发展史上的奇迹，由一个农业为主的区域一跃成为上海财政收入第二的经济中心；松江、奉贤也陆续开发了大量房地产项目以及动迁房。西南部发达的经济基础、广大的人口基础成为徐家汇成功的基石。
商业方面，徐家汇已经成为名副其实的市级商圈，在克而瑞公布的商圈吸引力测评中，徐家汇仅次于传统的南京路、淮海路区域以及陆家嘴。
这几个商圈中目前仍有大体量商业即将入市、仍在不断的优化迭代的，只有徐家汇。
徐家汇新鸿基项目正在热火朝天的施工，这里将建成38万㎡超甲级写字楼、32万㎡顶级商场，入市后将成为上海最大的综合体之一。
ITC概念图
同时，徐家汇空中连廊正在施工，六百也在整体翻新，连同ITC一起将徐家汇推到更高的位置。
徐家汇空中连廊
其实在划入CAZ之后，徐家汇就已成为真正的商业中心、商务中心、公共活动中心。
徐汇的另一步棋是合并了漕河泾。漕河泾原本就有良好的电子工业基础，曾经遍布电视机厂、无线电厂、收音机厂，在进入互联网时代后顺利抓住机会，成为上海的科技高地。
目前85家世界500强企业在漕河泾设立了超过140个项目，其中不乏腾讯、字节跳动这样的头部互联网企业。
当然徐汇并没有止步于此，滨江地带拆迁后带来大量的优质地块，将打造成新的产业中心。
由于具备良好的产业基础和经济实力，徐汇滨江在招商引资上优势明显，大部分企业都在开工前已经确定入驻。
以西岸传媒港为例，这里已经签约了腾讯、网易、阿里巴巴、芒果卫视等核心企业，建成后将成为新的增长点。
借助于漕河泾以来的科技企业，徐汇也成为上海的科创中心之一。
而且徐汇的野心不止于此，最近将目光盯向了金融行业，毕竟这才是上海真正的“基础行业”。
于是大手一挥，将徐汇滨江最优质的巨幅地块出让给了香港置地，打造徐汇西岸金融城。
这块地高达170多万方，创造了新的地王记录，汇集了写字楼、商业、酒店、会展、文化、体育、住宅等多种业态，其中引入核心金融企业成为最重要的要求之一。
这一切的努力，都道出了徐汇的另一个核心诉求：成为全市的经济中心之一。
而且西岸具有浓厚的文化因素，这里不仅打造传媒产业，也塑造了油罐艺术中心、西岸艺术中心等地标，延续了徐汇文化中心的位置。
前面提到过与静安相比，徐汇的优势是具有滨江资源。与同样具有滨江资源的黄浦区相比，徐汇的优势是具有大量的土地储备。
黄浦的土地储备基本来自拆迁，在董家渡建设完成后，下一步的拆迁基本都是硬骨头。而且黄浦自身面积不大，腾挪速度不会很快。
而徐汇不同，徐汇不仅滨江区域腾出大量地块，在华泾、漕河泾区域也有大量土地储备，给未来的增长提供了无限遐想。
黄浦腾挪出的土地成本价极高，除了做高端商办外只能做成高端住宅。徐汇中环外的土地相对低廉，可以继续导入一些商务需求不高的科技企业——比如在华泾规划了北杨科技小镇。
当市区写字楼空置率越来越高，经济增长主要依靠科技型企业时，徐汇将具备更大的爆发力。
当然徐汇的产业突围之路也充满风险，这里并不是传统的金融中心，与陆家嘴、黄浦滨江金融带的竞争中能有多少胜算还需要观察；浦东是科技型企业竞争力最强的区域，在上海向东的背景下也给徐汇带来一些威胁。
至少我们能确定的是，在众多新增规划中徐汇是落地可能性最高的之一。
到这里就能看出徐汇与杨浦GDP的区别：徐汇基本没有了第二产业。
徐汇、杨浦2020年产业结构对比
徐汇杨浦的GDP总值相差不大，不过第三产业方面徐汇拥有巨大优势，这也是徐汇持续跑赢杨浦的底气所在：第二产业持续地在疏导至郊区。
综合来看，因为历史原因徐汇是上海的文化中心、政治中心、教育资源中心、医疗资源中心，所以一直是高端居住区；
近20多年的发展，徐汇也成为了上海的科技中心之一，经济中心之一，商业中心之一，也是优质的滨江活动中心。
更恐怖的是，这样的地方还有大量可开发土地，还有大量地铁尚未落地。除了政策无限加持的浦东，还有谁能比徐汇更具优势？
后记：由于篇幅原因我们讲到这，徐汇的房地产市场分析请关注后续推文
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