房产代售(房产代售公司业务流程)

自4月30日中央开会定调房地产“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”以来，各地加快了房产“以旧换新”试点的步伐，例如郑州、福州、漳州、龙岩等市均出台了相关政策。

几米君翻了翻这些城市的房产“以旧换新”政策，虽然内容五花八门，但可以归结为三种基本手法：

第一种是平台代售模式，就是找个第三方平台帮你卖房，类似于中介的plus升级版；

第二种是二手房收购模式，就是本地国企作为交易对手收购二手房，同时指定新房房源销售，是真正意义上的“以旧换新”；

第三种是财政补贴模式，主要是补贴契税、按面积补贴现金或者定额的消费券等。

以旧换新

大家肯定很好奇，此轮楼市去库存比赛，土地操盘手亲自下场当运动员，究竟能不能打赢呢？先说结论，几米君认为有作用，但作用不大。

目前形势之下，二手房都要打骨折才能出手，流动性严重不足。二手房卖不出去，业主就没有钱换新房，新房的交易额就上不来。

虽然说，把房产卖给本地国企，找的第三方公司的房产评估价一般会低于市场成交价，但胜在减少了中介费用、带看费用及空置等待的时间，总体来说还是值得的。要是业主觉得评估价格实在低于心理预期，也可以不卖嘛。

另一方面，土地操盘手利用政策优惠资金收购二手房，作为保租房或者公租房出租，租金可以冲抵利息，持有成本很低，不会给自己埋坑。等未来房地产市场好转，土地操盘手还可以再把房产抛售回笼资金，从而平滑市场波动。

新房相比二手房，通常面积更大、总价更高。新房和二手房之间的价差，其实就是增量需求（GDP）。

以漳州房产“以旧换新”政策为例，本地国企只收购面积不大于70平、竣备日期在2009年12月31日之前、评估价不高于9000元/㎡的二手房，目标是1000套。

按此计算，二手房一套按70平算，评估价按平均7000元/㎡算，本地国企按九折6300元/㎡收购，一套房总价就是45万元。整体收购目标1000套房，那么可以撬动的二手房销售额就是45万元*1000套=4.5亿元。

漳州新房均价约12500元/㎡，置换新房面积至少100平吧，一套房总价就是125万元。整体置换目标1000套房，那么可以撬动的新房销售额就是125万元*1000套=12.5亿元。

12.5亿元-4.5亿元=8亿元，这8个亿的价差就是政策拉动的增量资金，也是放大的杠杆。

二手房收购模式中，土地操盘手提出的目标基本上是一年几千套的量级，例如郑州是5000套、漳州是1000套，仅仅相当于当地房地产市场1-2个月成交规模。至于收购目标完成率如何？是否会追加规模？有很大的不确定性。

财政补贴模式中，补贴的额度一套几万块钱，而一套房至少百万元量级，这点补贴对买房者有一定的吸引力，但无法对交易行为起到决定性作用。例如龙岩“以旧换新”政策，分别给予二手房买家80元/㎡的购房补贴、新房买家100-130元/㎡的购房补贴，只能说是聊胜于无。

最差的就是平台代售模式了，找几个中介公司或者搭个网站帮你挂牌吆喝一下，看似减免了中介费和过户费，实际上就是走个形式。土地操盘手不想出钱的话，市场根本激不起什么浪花。

前段时间舆论热议的自然资源部要求“商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停土地供应”，被很多人YY为楼市的大利好，结果各地有关部门快速“辟谣”：

我们没有超过36个月，土地还是要卖的，别瞎BiBi。

我们不必引用第三方的监测数据来说明真实的库存去化数据到底有多大，免得给人家带来不必要的麻烦。你只需知道，有些事情不必迷信数据，完全可以依据常识和逻辑来判断。如果房子卖得快，那库存自然就低，开发商还需要降价、促销、上分销吗？土地还会降价都卖不出去吗？

土地出让暴雨如注，商品房买卖用脸盆舀，进的水多、放的水少，池子里的水只会越来越多。政策没有形成合力，就是多少个“以旧换新”政策也清不完库存。

最后一句话总结，类比股市的话，此轮房产“以旧换新”政策诚意略显不足，大概是庄家诱多的手段。除非庄家把持仓明细公布出来，到底吸纳了多少，分布在哪里，普通人是否能从中受益，否则建议小散们不要轻易上钩。